近年來(lái)，打著“長(zhǎng)租公寓托管”幌子的新型騙局在濟(jì)南、上海、杭州等多地頻發(fā)。不法分子以高出市場(chǎng)價(jià)1-2倍的租金為誘餌，誘騙業(yè)主簽訂長(zhǎng)期托管合同，騙取數(shù)萬(wàn)元裝修費(fèi)和3-5個(gè)月免租期后卷款跑路，留下空置房屋和蒙受雙重?fù)p失的業(yè)主與租客。此類(lèi)案件常被誤作經(jīng)濟(jì)糾紛處理，但其本質(zhì)實(shí)為合同詐騙，亟須司法精準(zhǔn)定性，強(qiáng)化源頭治理。

新型騙局：披著合法外衣的“龐氏陷阱”

以濟(jì)南張某某、付某某案為例：二人注冊(cè)多家酒店管理公司，以高租金吸引業(yè)主簽訂“房屋委托合同”，收取1萬(wàn)-6萬(wàn)元裝修費(fèi)及免租期。實(shí)際僅用廉價(jià)家具敷衍了事，遠(yuǎn)未達(dá)合同標(biāo)準(zhǔn)。免租期內(nèi)，將房屋低價(jià)短租給農(nóng)民工、學(xué)生套取租金；免租期結(jié)束則拒不支付業(yè)主租金并失聯(lián)。資金多用于個(gè)人揮霍或填補(bǔ)債務(wù)窟窿。其“高進(jìn)低出”（高價(jià)承租、低價(jià)轉(zhuǎn)租）、“長(zhǎng)收短付”（向租客收年付，對(duì)業(yè)主月付）的模式，本質(zhì)是借新租客租金支付前期業(yè)主租金的“龐氏騙局”，崩盤(pán)是必然結(jié)局。

罪責(zé)厘清：合同詐騙罪的核心要件

客觀欺詐：虛構(gòu)履約能力，隱瞞關(guān)鍵真相

首先，虛構(gòu)具有支付能力的事實(shí)。通過(guò)謊稱(chēng)配備名牌裝修、承諾長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)、偽造交易流水等手段，制造正常經(jīng)營(yíng)假象。其次，隱瞞不具備償還能力的真相。例如，隱匿公司已被列入經(jīng)營(yíng)異常、名下無(wú)實(shí)際資產(chǎn)、資金大量用于個(gè)人消費(fèi)（如購(gòu)房購(gòu)車(chē)）或填補(bǔ)債務(wù)等不具備償還能力的重大風(fēng)險(xiǎn)。最后，行為人無(wú)真實(shí)履約行動(dòng)。由于裝修成本遠(yuǎn)低于收取費(fèi)用，實(shí)質(zhì)為未建立可持續(xù)的商業(yè)模式，僅靠“拆東墻補(bǔ)西墻”手段維持經(jīng)營(yíng)，最終資金鏈斷裂跑路。

主觀惡意：非法占有目的明確

一方面，公司無(wú)自有資金，完全依賴(lài)騙取的新資金借以周轉(zhuǎn)，合同簽約時(shí)便無(wú)履約能力。另一方面，資金異常流向，如收取的裝修費(fèi)、租金未用于合同履行核心事項(xiàng)，而是轉(zhuǎn)移揮霍或用于個(gè)人目的。并且事后逃避責(zé)任，如拒接電話、拒絕賠償，甚至挑釁受害人起訴，利用“經(jīng)濟(jì)糾紛”借口逃避刑事追究。而民事欺詐中，當(dāng)事人仍有履約意愿，希望通過(guò)合同獲利。但本案中詐騙分子自始無(wú)履約誠(chéng)意，誘騙業(yè)主簽訂的合同純粹是騙取財(cái)物的工具。張某某、付某某案即是奉行“利潤(rùn)私有化、風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)化”的典型，實(shí)質(zhì)與騙錢(qián)揮霍無(wú)異。

數(shù)額認(rèn)定：精準(zhǔn)計(jì)算以罰當(dāng)其罪

首先，已實(shí)際履約部分應(yīng)予扣除。租客支付租金的核心目的是獲得居住權(quán)。若租客已實(shí)際租住部分期限，該時(shí)段對(duì)應(yīng)的租金金額應(yīng)從詐騙總額中扣除。例如，租客支付1年租金2.4萬(wàn)元，實(shí)際居住3個(gè)月，則扣除6000元。此扣除針對(duì)的是實(shí)現(xiàn)了部分合同目的的金額。

其次，案發(fā)前歸還金額應(yīng)予扣除。參照集資詐騙司法解釋精神，案發(fā)前行為人主動(dòng)退還被害人的資金，表明其實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失減少，該部分金額不應(yīng)計(jì)入詐騙數(shù)額。這體現(xiàn)了損失填平原則和司法公正。

堵漏維權(quán)：強(qiáng)化監(jiān)管與司法精準(zhǔn)打擊

第一，從源頭治理，提高準(zhǔn)入門(mén)檻。要求長(zhǎng)租企業(yè)繳納經(jīng)營(yíng)保證金，嚴(yán)格審核其資金實(shí)力與運(yùn)營(yíng)資質(zhì)以扎緊制度籬笆。第二，嚴(yán)控資金安全，限制企業(yè)一次性收取租客租金的月數(shù)（建議不超過(guò)3個(gè)月），禁止“租金貸”模式，強(qiáng)制建立租金和押金專(zhuān)用監(jiān)管賬戶（由政府或銀行監(jiān)管），防止挪用。第三，規(guī)范合同文本，通過(guò)推行標(biāo)準(zhǔn)化合同。強(qiáng)制企業(yè)提供擔(dān)保（抵押或保證人），明確各方權(quán)責(zé)與風(fēng)險(xiǎn)。第四，利用司法進(jìn)行精準(zhǔn)識(shí)別，穿透“糾紛”表象。公安機(jī)關(guān)和司法機(jī)關(guān)在處理涉眾型長(zhǎng)租案件時(shí)，首先應(yīng)重點(diǎn)核查商業(yè)模式異常性，是否存在明顯違背商業(yè)邏輯的“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”。同時(shí)，審查涉案資金真實(shí)流向，包括收取的資金是用于合同履行（裝修、支付業(yè)主租金）還是被轉(zhuǎn)移、揮霍、填坑。第五，強(qiáng)化行刑有效銜接。公安機(jī)關(guān)對(duì)資金異動(dòng)明顯、涉眾廣泛的案件應(yīng)及時(shí)立案，檢察機(jī)關(guān)可提前介入引導(dǎo)偵查，統(tǒng)一行刑機(jī)關(guān)之間對(duì)“非法占有目的”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)額計(jì)算規(guī)則，可通過(guò)發(fā)布典型指導(dǎo)性案例指導(dǎo)司法實(shí)踐。第六，完善受害人救濟(jì)路徑。在民事層面，厘清合同關(guān)系是關(guān)鍵。若雙方當(dāng)事人之間簽訂的為《房屋租賃合同》，業(yè)主可解除合同收回房屋，租客向企業(yè)索賠。若雙方當(dāng)事人之間簽訂的為《房屋委托合同》，則租客與原業(yè)主直接成立租賃關(guān)系，租客有權(quán)住到期滿，業(yè)主僅能向托管企業(yè)追責(zé)。在刑事層面，應(yīng)當(dāng)積極收集證據(jù)（合同、付款憑證、溝通記錄、資金異常線索等），推動(dòng)公安機(jī)關(guān)以合同詐騙罪立案，追繳贓款退賠。

長(zhǎng)租公寓亂象，本質(zhì)是披著“創(chuàng)新”外衣而侵蝕民生領(lǐng)域的合同詐騙。司法機(jī)關(guān)必須精準(zhǔn)亮劍，穿透“經(jīng)濟(jì)糾紛”迷霧，以合同詐騙罪嚴(yán)懲蓄意“空手套白狼”者。同時(shí)，根治之道在于源頭扎牢籬笆，通過(guò)嚴(yán)格準(zhǔn)入審核、強(qiáng)制資金監(jiān)管、強(qiáng)化行刑聯(lián)動(dòng)形成治理閉環(huán)。唯有如此，才能切實(shí)守住百姓“錢(qián)袋子”，杜絕“暴雷”傷民，維護(hù)租賃市場(chǎng)健康根基，讓為解決住房難而生的長(zhǎng)租公寓，真正成為城市人才“安居夢(mèng)”的助力而非陷阱。只有高懸法治利劍，重拳整治亂象，方能滌蕩市場(chǎng)積弊，重鑄行業(yè)清朗。（呂帥康）