□ 本報(bào)記者 張國(guó)強(qiáng)

□ 本報(bào)通訊員 張耀天

抵賬房能不能買(mǎi)？如果在購(gòu)買(mǎi)抵賬房時(shí)遇到開(kāi)發(fā)商拒絕辦理房產(chǎn)證該怎么辦？近日，遼寧省沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院審理了這樣一起案件，判令開(kāi)發(fā)商配合買(mǎi)房人辦理房產(chǎn)證，給購(gòu)買(mǎi)頂賬房的消費(fèi)者吃了一顆定心丸。

法院查明，2016年李先生與材料商楊先生簽訂協(xié)議，約定購(gòu)買(mǎi)楊先生“名下”的一套抵賬房。楊先生告知李先生，該房屋系因建筑商欠付其材料款抵賬給自己，而建筑商又系因開(kāi)發(fā)商欠付其建設(shè)工程款抵賬得到該房屋。隨后，李先生將房款交給了楊先生。

后經(jīng)幾方協(xié)商，李先生又與開(kāi)發(fā)商簽訂了一份正式《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，并實(shí)際占有了房屋，但因當(dāng)時(shí)不具備辦證條件而未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。待該房屋具備辦證條件后，李先生請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商出具相關(guān)手續(xù)配合其辦理房產(chǎn)證，但開(kāi)發(fā)商以未直接收到李先生的房款為由拒絕辦證，李先生遂訴至法院。

法院認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商與李先生簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》合法有效，雖然李先生未將房款直接交付給開(kāi)發(fā)商，但開(kāi)發(fā)商已通過(guò)與建筑商簽訂抵房協(xié)議將其自身債務(wù)消滅。雖然建筑商、材料商沒(méi)有實(shí)際取得房屋所有權(quán)，出售房屋的行為屬于無(wú)權(quán)處分，但開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)房人之間簽訂書(shū)面合同的行為，已構(gòu)成對(duì)原無(wú)權(quán)處分的追認(rèn)，該合同直接在開(kāi)發(fā)商與李先生之間產(chǎn)生法律約束力。

據(jù)此，法院判令開(kāi)發(fā)商應(yīng)履行配合李先生辦理房產(chǎn)證的合同義務(wù)。

法官庭后表示，對(duì)于消費(fèi)者而言，相對(duì)于直接從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買(mǎi)商品房，抵賬房往往價(jià)格更加實(shí)惠，但也因流轉(zhuǎn)關(guān)系復(fù)雜增加了法律上的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)民法采取物債分離原則，辦理商品房不動(dòng)產(chǎn)登記即取得物的所有權(quán)，未辦理前只能取得債權(quán)。消費(fèi)者與未取得所有權(quán)的中間人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，必須通過(guò)所有權(quán)人開(kāi)發(fā)商予以追認(rèn)，即與開(kāi)發(fā)商再行簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，否則就面臨最終難以取得房屋所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。

法官提醒，購(gòu)買(mǎi)抵賬房的消費(fèi)者應(yīng)盡可能爭(zhēng)取將合同備案、辦理預(yù)告登記，能夠入住的要盡快入住，實(shí)際占有房屋。同時(shí)，定期查詢(xún)?cè)摲课菔欠褚呀?jīng)符合辦證條件，及時(shí)要求辦理房產(chǎn)證。