■ 案情概述

伍某與劉某于2018年5月23日簽訂《房屋租賃合同》，約定伍某將兩套房屋出租給劉某；受疫情影響，雙方于2021年12月18日簽訂《合同補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》，降低了房屋租金；伍某依約將房屋交劉某租賃使用，但劉某長(zhǎng)期不按合同約定支付租金，伍某多次催收未果，故起訴要求解除合同及補(bǔ)充協(xié)議、騰空交還房屋；支付欠付租金；支付逾期支付租金的滯納金；支付違約金及房屋占用使用費(fèi)。

劉某辯稱(chēng)，不同意解除合同，也不應(yīng)支付房屋占有使用費(fèi)，不應(yīng)支付滯納金、違約金，即使法院認(rèn)定應(yīng)支付違約金，也不應(yīng)同時(shí)計(jì)算違約金和滯納金，且違約金過(guò)高，應(yīng)調(diào)低。

■ 法院裁判

重慶市江北區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，伍某與劉某簽訂的租賃合同、補(bǔ)充協(xié)議均系雙方真實(shí)意思表示，合法有效。按照雙方合同約定，劉某拖欠租金累計(jì)1月以上，伍某有權(quán)解除合同，故本案伍某要求解除雙方合同及補(bǔ)充協(xié)議的請(qǐng)求符合合同約定，法院予以支持，劉某應(yīng)騰空返還房屋并支付合同解除前的租金。

關(guān)于伍某要求支付滯納金的請(qǐng)求，法院認(rèn)為，該滯納金實(shí)為逾期付款違約金。雙方合同約定劉某逾期付款應(yīng)按照日租金的1倍支付逾期付款違約金，劉某要求調(diào)低違約金，法院綜合考慮合同履行情況、伍某損失、劉某違約行為、主觀過(guò)錯(cuò)等，確定逾期付款違約金利率按同期全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率上浮30%計(jì)算。

關(guān)于伍某要求支付73350.10元違約金的請(qǐng)求，法院認(rèn)為，涉訟合同因劉某違約而提前解除，伍某依約有權(quán)要求劉某支付提前解約違約金。解約違約金與逾期付款違約金系雙方締約時(shí)針對(duì)不同違約行為進(jìn)行的約定，劉某有關(guān)兩項(xiàng)違約金不能重復(fù)計(jì)算的辯解于法無(wú)據(jù)，法院不予支持。

■ 法條解讀

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十四條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對(duì)方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過(guò)違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違約可能造成的損失。

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十五條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

本案中，劉某未按合同約定義務(wù)履行的行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定及合同約定向伍某支付違約金、賠償損失。雙方約定的逾期付款違約金實(shí)際上為逾期付款損失，逾期付款方給守約方造成的損失主要是資金占用期間的費(fèi)用，而違約金73350.10元?jiǎng)t是針對(duì)因劉某違約行為導(dǎo)致合同提前解除的提前解約違約金。民法典并無(wú)規(guī)定不能同時(shí)適用。

逾期付款違約金和提前解約違約金雖然可以同時(shí)主張，但不能過(guò)分高于守約方的實(shí)際損失，故人民法院可能會(huì)對(duì)守約方主張的違約金綜合考量合同約定及履行情況、當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)、預(yù)期利益、合同目的等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，進(jìn)行調(diào)整。

■ 律師短評(píng)

本案中劉某的違約行為觸發(fā)了合同約定的違約金的適用問(wèn)題。根據(jù)法律規(guī)定，支付違約金系承擔(dān)民事責(zé)任的方式之一。違約金是對(duì)違約行為的一種經(jīng)濟(jì)制裁，是對(duì)雙方按約履行義務(wù)的一種擔(dān)保及對(duì)違約行為的一種懲罰，分為懲罰性違約金和賠償性違約金，就本案《房屋租賃合同》中關(guān)于違約金的約定來(lái)看，提前解約違約金屬于懲罰性違約金，針對(duì)的違約行為是因違約方的行為導(dǎo)致合同提前解除；而逾期付款違約金，顯然屬于賠償性違約金，是對(duì)違約方未按約支付租金而給守約方造成的資金損失的補(bǔ)償，具有損失賠償?shù)男再|(zhì)。在此情況下，損失賠償和違約責(zé)任并不互相排斥，針對(duì)不同的違約行為，所承擔(dān)的違約責(zé)任亦不同，應(yīng)當(dāng)并行適用，方能達(dá)到合同約定的保障履約效果，更能凸顯民事活動(dòng)中合同履行應(yīng)遵循的公平、誠(chéng)信和審慎原則。

（作者 李?yuàn)礞?系北京市安理律師事務(wù)所律師、法學(xué)碩士）

（2024年7月18日《法制文萃報(bào)》）