小“物業(yè)”關(guān)系著大“民生”，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量直接影響到千百萬(wàn)居民安居樂業(yè)問(wèn)題。因此物業(yè)公司的選用，經(jīng)常牽動(dòng)著廣大業(yè)主的心。據(jù)北京電視臺(tái)等媒體報(bào)道，近期，北京市房山區(qū)一處名為北湖壹號(hào)的豪宅區(qū)，發(fā)生了新舊物業(yè)公司同時(shí)出現(xiàn)在小區(qū)并對(duì)壘的場(chǎng)景，盡管當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府對(duì)該小區(qū)業(yè)主更換物業(yè)公司的表決予以確認(rèn)有效，但目前新舊物業(yè)公司尚未實(shí)現(xiàn)平順交接。事件經(jīng)由媒體曝出后再度引發(fā)社會(huì)對(duì)“物業(yè)更換難”問(wèn)題的探討。

實(shí)際上，關(guān)于物業(yè)公司的選舉、更換等程序，民法典均有著明確的規(guī)定。具體而言，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主共同決定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。

民法典還規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作。但實(shí)際操作中，物業(yè)服務(wù)人的更換，直接影響到相關(guān)物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利益，因此平順交接并非易事。而原物業(yè)公司不退場(chǎng)，新的物業(yè)服務(wù)合同就很難得到充分履行。

“物業(yè)更換難”背后，一方面反映出物業(yè)公司自我認(rèn)知的錯(cuò)位——物業(yè)公司是物業(yè)服務(wù)的提供者，而不是可以長(zhǎng)期占位的管理者；另一方面還反映出業(yè)主集體意志形成的決議，在實(shí)際執(zhí)行中常常難以快速落地。盡管業(yè)主可以將更換物業(yè)公司的決議訴諸司法機(jī)關(guān)裁決或者請(qǐng)求行政機(jī)關(guān)協(xié)調(diào)，但此種解決路徑卻通常需要較長(zhǎng)的轉(zhuǎn)換周期。在有關(guān)部門最終強(qiáng)力執(zhí)行決議之前，如何保障物業(yè)服務(wù)不因物業(yè)企業(yè)的轉(zhuǎn)換過(guò)程而大打折扣，需要多方合力去推動(dòng)解決。

筆者注意到，近年來(lái)不少地方將物業(yè)管理活動(dòng)納入到了基層治理工作范疇?！　”热纾鶕?jù)《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，北京市物業(yè)管理被納入社區(qū)治理體系，堅(jiān)持黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、居民自治、多方參與、協(xié)商共建、科技支撐的工作格局。又比如，《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理活動(dòng)納入基層治理工作，“物業(yè)服務(wù)人無(wú)正當(dāng)理由拒絕退出物業(yè)管理項(xiàng)目的，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，可以給予警告或者處10萬(wàn)元以上30萬(wàn)元以下罰款?！?/p>

毫無(wú)疑問(wèn)，將物業(yè)管理活動(dòng)納入基層治理框架，明顯有助于避免物業(yè)糾紛矛盾激化，并保障物業(yè)更換過(guò)程中的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)不下降。同時(shí)，也能提升基層治理中的物業(yè)服務(wù)監(jiān)督監(jiān)管能力，對(duì)不守契約、耍橫斗狠的物業(yè)服務(wù)提供者，除了可以通過(guò)民事訴訟手段維權(quán)救濟(jì)之外，還能通過(guò)各類處罰措施予以懲戒，有力維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，確保物業(yè)更換過(guò)程的和諧有序。（張民）