2024年9月13日，原告王某與被告李某及被告某房地產營銷策劃有限公司簽訂一份定金合同，雙方約定被告李某將案涉房屋出售給原告王某。后王某發(fā)現(xiàn)該房屋是農村宅基地上的自建房屋，沒有房產證，遂要求李某退還定金23000元、某房地產營銷策劃有限公司退還中介費4000元，因協(xié)商未果，王某將李某及某房地產營銷策劃有限公司訴至河南省靈寶市人民法院。

庭審過程

靈寶市人民法院陽店法庭經審理認為，本案中，案涉房屋的性質為農村宅基地上的自建房屋，原告王某并非該集體經濟組織成員，不具有購買該類房屋的資格，即使雙方當事人簽訂了房屋買賣合同也應該認定為無效合同。雖然雙方當事人之間尚未簽訂正式的房屋買賣合同，但已經簽訂了定金合同。定金合同的功能是擔保雙方當事人最終能夠訂立房屋買賣合同，具有從屬性。主合同房屋買賣合同無效的定金合同亦屬無效。合同無效的，行為人應當返還因該行為取得的財產。

原告王某作為非集體經濟組織成員，在合同訂立過程中未盡到相應的注意義務，沒有對房屋的整體情況進行充分了解，存在一定過錯，也應承擔一定的責任。

判決結果

綜上，法院判決被告李某退還原告王某定金21500元，被告某房地產營銷策劃有限公司退還原告王某中介費2500元。

法官提醒

我國房屋買賣合同適用“房地一體”原則，農村自建房買賣必然涉及宅基地買賣。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的相關規(guī)定，宅基地屬于村民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。

宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份有密切關系，是集體經濟組織無償分配給本集體經濟組織成員的基本生活資料，而非生產資料，該資料具有社會保障性質，是農民最基本的生活保障。

非集體經濟組織成員買賣上述房屋顯然會侵犯集體經濟組織的利益，應該認定該類房屋買賣合同無效，定金合同亦屬無效。

大家在買賣房屋時，要充分了解房屋的性質、權屬登記等情況，避免自己的合法權益受損。

（2025年1月9日《河南法治報》記者 馬建剛 通訊員 楊曉峰 薛致遠）