農(nóng)村集體“三資”不清，民心不安。只有厘清了家底，化解了矛盾，卸掉了歷史包袱，才能輕裝上陣，維護(hù)集體和村民的合法權(quán)益，促進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

案例

土地租賃引糾紛對(duì)薄公堂

2010年，云南省昆明市某社區(qū)居民小組與裴某簽訂《土地租賃合同》，居民小組將村民擁有使用權(quán)的40余畝集體土地收攏后，出租給裴某使用。雙方合同約定每年租金15萬元，租期為30年。

然而，合同履行期間，該土地在租賃用途上出現(xiàn)了情況。裴某兩次在該土地上建蓋永久性建筑物大棚房并用于出租，但均因涉嫌非法占用農(nóng)用地被依法拆除。

合同履行至2022年，裴某拒不支付租金，村民反響極大。居民小組咨詢律師后，通過律師函的方式與裴某終止了合同，要求裴某將土地恢復(fù)原狀后退還，支付已發(fā)生的租金和土地占用費(fèi)，但裴某拒不同意支付費(fèi)用。

為及時(shí)收回土地和欠付的租金，居民小組將裴某起訴至昆明市官渡區(qū)人民法院。

判決

認(rèn)定《土地租賃合同》無效

自2022年起，該案件經(jīng)過了一審駁回起訴、二審指定受理等程序。案件受理后，在一審、二審過程中，裴某提出反訴，要求確認(rèn)《土地租賃合同》無效，并要求居民小組向其賠償投資損失350余萬元，返還租金60萬余元，兩項(xiàng)合計(jì)410萬余元。

每年僅收取15萬元租金，卻被索賠410萬元，這對(duì)于居民小組來說無疑是晴天霹靂。

歷時(shí)兩年訴訟，該案經(jīng)昆明市中級(jí)人民法院二審后作出判決，《土地租賃合同》被認(rèn)定無效，裴某需向居民小組退還土地、支付租金。同時(shí)，居民小組被要求承擔(dān)裴某損失的部分賠償責(zé)任。

將租金與應(yīng)賠償裴某的損失兩相抵銷后，裴某需向居民小組支付16萬余元。通過強(qiáng)制執(zhí)行，居民小組今年初才拿到款項(xiàng)。

釋法

須嚴(yán)格按規(guī)劃用途使用土地

近年來，鄉(xiāng)村振興已成為我國一項(xiàng)國家戰(zhàn)略規(guī)劃。尤其是2021年《中華人民共和國鄉(xiāng)村振興促進(jìn)法》頒布實(shí)施后，更是從立法層面確立了我國鄉(xiāng)村發(fā)展的目標(biāo)和路徑。相較于城市發(fā)展中有更多的市場主體、更完整的產(chǎn)業(yè)鏈、更優(yōu)質(zhì)的營商環(huán)境，農(nóng)村的法律服務(wù)供給本身基礎(chǔ)就相對(duì)薄弱，缺口較大。在鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略背景下，當(dāng)前農(nóng)村法律服務(wù)需求得到了進(jìn)一步擴(kuò)展。

對(duì)于本案，泰和泰（昆明）律師事務(wù)所律師張文俊表示，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四條第四款規(guī)定，使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。

該案件的借鑒意義在于，對(duì)土地管理法等法律法規(guī)禁止的公共資源開發(fā)利用方式，一定要堅(jiān)決杜絕，避免為了短期利益而忽視對(duì)自然資源、生態(tài)環(huán)境的保護(hù)。

基層群眾自治組織或集體經(jīng)濟(jì)組織在與社會(huì)投資方進(jìn)行合作時(shí)，應(yīng)當(dāng)做好經(jīng)營行為的合法性審查。例如，在簽訂合同過程中，避免出現(xiàn)因違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定被認(rèn)定無效的情形，進(jìn)而引發(fā)爭議，甚至導(dǎo)致集體資產(chǎn)損失。尤其是使用對(duì)方提供合同文本時(shí)，更應(yīng)當(dāng)慎重。

律師提醒，基層群眾自治組織或集體經(jīng)濟(jì)組織在統(tǒng)籌公共資源管理的過程中，可采取委托管理或代管的方式與使用權(quán)人建立合同關(guān)系，以便在發(fā)生糾紛時(shí)既能有效代表使用權(quán)人向社會(huì)投資方主張權(quán)益，也能避免陷入被使用權(quán)人群體性索賠的被動(dòng)局面。

在發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)過程中，基層群眾自治組織或集體經(jīng)濟(jì)組織可通過設(shè)立農(nóng)民專業(yè)合作社、有限責(zé)任公司等市場主體參與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，既實(shí)現(xiàn)對(duì)集體資產(chǎn)的有效經(jīng)營管理，又降低社區(qū)村組等基層群眾自治組織或集體經(jīng)濟(jì)組織的市場風(fēng)險(xiǎn)。

（2025年3月28日《云南法制報(bào)》記者 李艷）