從別人那里買的二手房卻又被賣家抵押給了銀行，那么銀行能否享有這套房屋的抵押權(quán)呢？近日，江蘇省南通市通州區(qū)人民法院審理了這樣一起糾紛，法院最終判決銀行不能享有該房屋的抵押權(quán)。

2018年7月，被告李某與王某達成買賣協(xié)議，將其購買的通州一小區(qū)的一套房屋轉(zhuǎn)售給王某。同年12月，王某付清全部房款并入住該房屋。2019年1月，李某在領(lǐng)取房屋的不動產(chǎn)權(quán)證后，將原件交由王某保管，雙方暫未辦理過戶手續(xù)。

后李某通過掛失方式重新補辦了不動產(chǎn)權(quán)證，并以補辦的不動產(chǎn)權(quán)證向南通某銀行辦理抵押貸款180余萬元。貸款到期后，李某未能清償貸款，南通某銀行遂向法院起訴，請求判令李某清償剩余貸款，及確認其對該房屋享有抵押權(quán)。

審理中，王某申請作為第三人參加訴訟，提出案涉抵押房屋其已購買并實際占有、使用，李某沒有處分權(quán)。銀行在辦理抵押時未對房屋上門調(diào)查，未盡到審慎的注意義務，不能善意取得抵押權(quán)。

通州區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，王某已于2018年付清全部房款并使用該房屋，已經(jīng)享有實際的占有、使用、收益等權(quán)益，李某領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證書后亦交由王某保管，李某只是形式上的產(chǎn)權(quán)人，房屋登記狀態(tài)與實際狀態(tài)不符，李某再次將案涉房屋抵押屬于無權(quán)處分行為。

銀行作為專業(yè)金融機構(gòu)，在接受抵押時未至案涉房屋處查勘，違反了《中華人民共和國商業(yè)銀行法》《個人貸款管理暫行辦法》中有關(guān)商業(yè)銀行對抵押財產(chǎn)調(diào)查的規(guī)定，未盡到審慎的注意義務，其行為不符合善意取得的要件，不能取得案涉房屋的抵押權(quán)。故判決駁回了其請求確認享有抵押權(quán)的訴訟請求。

【法官說法】

專業(yè)金融機構(gòu)接受抵押時，應對抵押物的權(quán)利情況進行實質(zhì)審查

銀行作為專業(yè)金融機構(gòu)和職業(yè)貸款主體，在設立抵押時，相對普通民事主體而言，需承擔更高標準的審慎注意義務，不能僅憑對不動產(chǎn)登記簿公信力的信賴，就認定其為善意。

根據(jù)我國《中華人民共和國商業(yè)銀行法》及《個人貸款管理暫行辦法》的相關(guān)規(guī)定，銀行除需對登記簿等文件資料進行形式真實性的審查外，還負有通過實地查勘等方式對抵押物進行實質(zhì)審查義務，否則，不能認定為善意第三人，不能取得抵押權(quán)。

法官提醒，公民在進行信貸申請時，應遵守誠信原則，如實告知擔保財產(chǎn)的真實權(quán)利狀況。另一方面，在進行房屋買賣等不動產(chǎn)物權(quán)交易時，交易雙方應及時辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，避免因登記狀態(tài)與實際狀態(tài)不一致時，原權(quán)利人利用仍為登記簿中權(quán)利人的身份，繼續(xù)行使相關(guān)物權(quán)權(quán)利，導致自身權(quán)益受損。

（2025年5月26日 中國法院網(wǎng) 俞振權(quán)）