小區(qū)共有空地，物業(yè)可以侵占使用嗎？近日，江蘇省徐州市泉山區(qū)人民法院審結了一起糾紛案，對開發(fā)商授權小區(qū)物業(yè)侵占小區(qū)業(yè)主共有空地，并將其作為經(jīng)營性停車場的行為予以否定性評價，依法維護了小區(qū)業(yè)主的合法權益。

“車位都不夠，他們居然還占我們的空地用作收費停車場?！毙熘菔腥絽^(qū)某小區(qū)的業(yè)主最近遇到了煩心事。因小區(qū)建設較早，沒有配套地下停車場，周邊設施又有醫(yī)院及大型商場，人流量密集，業(yè)主停車一直是個麻煩事。小區(qū)業(yè)主除了道路兩側外，只有北邊一塊占地約800㎡的收費停車場可以停車。

2021年年中，小區(qū)選舉出新一屆業(yè)主委員會，業(yè)委會在查看小區(qū)宗地圖時，發(fā)現(xiàn)北邊的收費停車場并非全部為社會公共土地，有大約500㎡的土地在小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)，其使用權屬于全體業(yè)主共有。通過詢問管理部門得知，目前停車場備案單位為出售該小區(qū)的某房地產(chǎn)開發(fā)公司，該公司授權給小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營使用，自2018年起，一直在未有業(yè)委會合法授權的情況下收取停車場費用。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百八十二條規(guī)定，建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。開發(fā)公司做法嚴重侵害了全體業(yè)主的權益。

“這塊土地當年分割時沒有明確所屬，產(chǎn)權不應為全體業(yè)主共有，按規(guī)劃應移交政府?！蔽飿I(yè)公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司聲稱，該停車場是政府代征代建項目，規(guī)劃用途為社會公共停車場，按照城市分類與建設用地標準規(guī)范分類屬于道路廣場用地，不屬于居民用地，并非小區(qū)全體業(yè)主共有。小區(qū)業(yè)主則認為，根據(jù)當年有關部門做出的國有土地使用權分割轉讓許可，小區(qū)宗地范圍內(nèi)土地被所有業(yè)主全部分攤，停車場中處于小區(qū)宗地內(nèi)的土地使用權歸全體業(yè)主所有，房地產(chǎn)開發(fā)公司與物業(yè)公司不應占有此塊土地。自此，雙方矛盾一直未能得到解決。為維護小區(qū)全體業(yè)主的合法權益，小區(qū)業(yè)主委員會訴至泉山法院，請求判令返還小區(qū)北側停車場地塊中使用權屬于全體業(yè)主的部分。

為查明案涉土地的使用權屬及規(guī)劃用途情況，泉山法院向徐州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)函問詢，得知該小區(qū)業(yè)主已辦理了分割登記，由于未對宗地范圍內(nèi)建筑物進行分宗，故整個宗地面積全部分攤到戶。因為宗地范圍內(nèi)土地已全部分攤，原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司土地證無剩余、無返證。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第三百五十七條規(guī)定“建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并轉讓”。因此土地使用權分割轉讓后小區(qū)宗地圖范圍內(nèi)的土地使用權歸全體業(yè)主共有。

房地產(chǎn)開發(fā)公司未經(jīng)小區(qū)全體業(yè)主同意，將包括小區(qū)宗地圖范圍內(nèi)的土地授權給物業(yè)公司作為經(jīng)營性停車場使用，屬于無權處分，侵害了小區(qū)全體業(yè)主的利益。針對房地產(chǎn)開發(fā)公司對于案涉停車場系政府代征代建項目，系公共用地的主張，泉山法院認為該主張與該公司于2009年取得的《國有土地使用權證》中載明的“地類（用途）：住宅用地、商業(yè)用地”相違背，故不予支持。小區(qū)業(yè)主委員會作為小區(qū)業(yè)主大會的辦事機構，經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會授權有權代表全體業(yè)主行使權利，維護全體業(yè)主的共同利益。故小區(qū)業(yè)主委員會要求兩公司返還北側停車場中使用權歸全體業(yè)主的、屬于小區(qū)宗地圖內(nèi)的土地，符合法律規(guī)定，法院予以支持。

（2025年6月5日《現(xiàn)代快報》通訊員 楊潔 記者 張曉培）