□ 梁成棟

有些業(yè)主買房后并未入住，房子成為空置房。類似這樣的業(yè)主總是會(huì)有疑問(wèn)：“為什么沒(méi)有住進(jìn)去，也要交物業(yè)費(fèi)？”“我沒(méi)住就沒(méi)享受物業(yè)服務(wù)，物業(yè)費(fèi)不是白交了？”那么空置房到底要不要交物業(yè)費(fèi)呢？如何更換物業(yè)公司呢？北京市盛廷律師事務(wù)所律師楊夢(mèng)迪就相關(guān)問(wèn)題作了解答。

問(wèn)：房子空著沒(méi)住，為什么還要交物業(yè)費(fèi)？

答：由于物業(yè)公司是依據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，因此，業(yè)主應(yīng)按《物業(yè)服務(wù)合同》及相關(guān)規(guī)定向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)。民法典規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)具有公用性，比如提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等服務(wù)，這些是物業(yè)公司為所有業(yè)主提供的服務(wù)，并非是針對(duì)個(gè)人的。所以，即使業(yè)主的房子空著沒(méi)有住，實(shí)際上依然是享受了物業(yè)服務(wù)的，理應(yīng)交納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。

目前，有部分城市出臺(tái)了空置房屋減免部分物業(yè)費(fèi)的相關(guān)規(guī)定，如房屋空置只需要交納20%的物業(yè)費(fèi)等地方性政策。但需要注意的是，很多地方性法規(guī)都會(huì)載明“物業(yè)服務(wù)合同雙方另有約定的除外”等內(nèi)容，此時(shí)如果業(yè)主和物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同約定房屋空置仍需全額交納物業(yè)費(fèi)，業(yè)主就應(yīng)按照約定履行支付物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。

問(wèn)：如果業(yè)主不想交物業(yè)費(fèi)，哪些理由可以獲得支持？

答：想要減免物業(yè)費(fèi)，通常需要物業(yè)公司有錯(cuò)在先，一般包括以下情形：物業(yè)公司不履行合同義務(wù)或者履行合同中出現(xiàn)重大瑕疵；業(yè)主確有證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)未完全履行合同義務(wù)，或者物業(yè)公司提供的服務(wù)質(zhì)量未達(dá)到物業(yè)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)；物業(yè)服務(wù)公司要求交納的費(fèi)用不在《物業(yè)服務(wù)合同》的約定范圍內(nèi)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目、擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)而多收取的物業(yè)費(fèi)等情形。還有就是如果物業(yè)公司超出訴訟時(shí)效仍未主張權(quán)利的，業(yè)主可以提出時(shí)效抗辯，請(qǐng)求法院免去超出時(shí)效部分的物業(yè)費(fèi)，法院一般都會(huì)支持。

此外，還有一些地方施行物業(yè)費(fèi)減免政策，如享受城鎮(zhèn)最低生活保障家庭、殘疾人家庭、享受政府撫恤補(bǔ)助和救濟(jì)家庭等。

問(wèn)：如果業(yè)主對(duì)現(xiàn)在的物業(yè)服務(wù)不滿，可以通過(guò)什么方式更換物業(yè)公司？

答：根據(jù)民法典第九百四十六條“業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外”的規(guī)定，業(yè)主如果對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿，則可以根據(jù)法律規(guī)定解聘物業(yè)服務(wù)人。

同時(shí)，根據(jù)民法典第二百七十八條，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，如果經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，即可更換物業(yè)公司。

問(wèn)：在物業(yè)糾紛案件中，為什么大多是業(yè)主敗訴？

答：現(xiàn)實(shí)中，許多業(yè)主以房屋質(zhì)量存在問(wèn)題、鄰里侵權(quán)為由拒交物業(yè)費(fèi)，由此產(chǎn)生訴訟，這種情況下物業(yè)公司一般不承擔(dān)責(zé)任，因?yàn)檫@不屬于物業(yè)公司的服務(wù)范圍，業(yè)主維權(quán)時(shí)要明確責(zé)任人。

此外，在物業(yè)公司起訴業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的案件中，業(yè)主通常拒付物業(yè)費(fèi)的理由不充足。比如以小區(qū)綠化不佳、安?；虮嵾_(dá)不到標(biāo)等認(rèn)為物業(yè)服務(wù)有瑕疵，但是物業(yè)公司服務(wù)范圍廣，僅因?yàn)閭€(gè)別事項(xiàng)即拒交物業(yè)費(fèi)，抗辯理由不夠充分。

問(wèn)：業(yè)主維權(quán)需要注意哪些問(wèn)題？

答：首先，業(yè)主應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化證據(jù)保全意識(shí)，及時(shí)有效固定證據(jù)，在維權(quán)過(guò)程中做到有理有據(jù)。

其次，業(yè)主要積極與物業(yè)公司進(jìn)行溝通，爭(zhēng)取通過(guò)協(xié)商方式解決糾紛。如果通過(guò)協(xié)商無(wú)法解決糾紛，業(yè)主對(duì)于物業(yè)公司不合理、不合法的行為，可以向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理局物業(yè)管理處進(jìn)行投訴，該部門系物業(yè)行業(yè)主管部門，投訴時(shí)注意保留投訴痕跡，盡量通過(guò)書面方式進(jìn)行投訴，同時(shí)提交必要的證據(jù)。

最后，如果業(yè)主通過(guò)投訴無(wú)法解決爭(zhēng)議的，應(yīng)及時(shí)向人民法院起訴或向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁解決，業(yè)主應(yīng)注意提起訴訟、仲裁的時(shí)效，積極行使自己的合法權(quán)利，避免錯(cuò)過(guò)訴訟時(shí)效。

同時(shí)，還應(yīng)積極發(fā)揮業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的作用，增強(qiáng)利益共同體的認(rèn)識(shí)，通過(guò)業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督，切實(shí)保護(hù)自身利益。