法治日報全媒體記者 羅莎莎

通訊員 王晨曦

“私家庭院、下沉花園、挑高客廳、地庫入戶……”廣告中的豪宅總是令人向往，然而花費(fèi)700多萬元購置別墅的林女士卻在收房時遇到了貨不對板，將開發(fā)商告上了法庭。

2021年3月，林女士在某平臺看到某高端小區(qū)別墅廣告，正想購買改善性住房的她心動了。宣傳冊、沙盤、樣板房……一項項了解下來都甚合林女士心意。于是，很快就簽約付款，成了別墅業(yè)主。

幾個月后，滿懷期待的林女士終于等來了交房。但在裝修時林女士卻遇上了糟心事。別墅共4層，地上3層，地下一層，看房時開發(fā)商所給的宣傳資料顯示，地下室可以開通入戶門直通地下車庫。但當(dāng)林女士砸開地下室的墻，安裝好入戶門后，卻收到了來自物業(yè)的整改通知單和行政執(zhí)法局的告知書，均稱地下室入戶門不在小區(qū)規(guī)劃建設(shè)圖紙設(shè)計范圍內(nèi)，屬于違建，要求林女士“恢復(fù)原狀”。

說好的地庫入戶門沒了，意味著林女士每次回家都需要把車停進(jìn)地下一層的車位，再從樓梯上到一樓地面繞行回到家中，既不省時也不方便。多次和開發(fā)商溝通無果后，林女士向江蘇省無錫市梁溪區(qū)人民法院遞交了訴狀。

面對林女士的訴求，開發(fā)商辯稱，業(yè)主在購房前簽署了告知書，明確樓書、戶型單頁等宣傳物料及售樓書、沙盤模型、樣板房等僅供參考用，不作為要約或者銷售承諾，也并非最終交付標(biāo)準(zhǔn)，買賣雙方權(quán)利義務(wù)以合同及附件約定為準(zhǔn)，而合同附件的房屋平面圖中明確地下室未有入戶口標(biāo)識。因此，開發(fā)商認(rèn)為自己從未承諾過地下室可以開通入戶門，林女士的訴訟請求應(yīng)被駁回。

經(jīng)過實地勘查，法院確認(rèn)，開發(fā)商的售房宣傳資料及各媒體平臺上涉案小區(qū)廣告的戶型圖均明確顯示地下室可以開門，足以證明開發(fā)商對涉案房屋可以開通地下室入戶門進(jìn)行了宣傳介紹，該宣傳對購房者簽訂買房合同及考量房屋價格具有重大影響，應(yīng)當(dāng)視為要約經(jīng)購房者接受后作為商品房買賣合同內(nèi)容。另外，林女士簽署的告知書所載條款均為開發(fā)商提供的格式條款，并無證據(jù)顯示開發(fā)商對該條款向林女士作過充分說明，不能簡單以林女士簽署的文件包含該條款為由進(jìn)行抗辯。

因此，法院認(rèn)定開發(fā)商對別墅開通地下室入戶門的允諾構(gòu)成要約并作為合同內(nèi)容約束雙方?，F(xiàn)林女士購買別墅直接通過地下室入戶的合同目的無法實現(xiàn)，開發(fā)商構(gòu)成違約。綜合開發(fā)商的違約情節(jié)、涉案房屋現(xiàn)狀等因素，酌定開發(fā)商按照購房總價的1%承擔(dān)賠償責(zé)任，即7萬余元。

本案承辦法官薛耀表示，根據(jù)民法典規(guī)定，商業(yè)廣告和宣傳的內(nèi)容符合要約條件的，構(gòu)成要約。相關(guān)司法解釋規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

薛耀同時提醒購房者，要注意甄別房屋銷售廣告的內(nèi)容，特別是預(yù)售類商品房，條件允許時可以到現(xiàn)場實地勘查了解。同時，注意保留好廣告宣傳冊、戶型圖等宣傳資料，以便貨不對板時進(jìn)行維權(quán)。而開發(fā)商在交易過程中，也要充分盡到提示說明義務(wù)，讓買房人全面準(zhǔn)確了解所購房屋的結(jié)構(gòu)、戶型、配套設(shè)施等信息，不作誤導(dǎo)性、夸大性的宣傳。