法治日?qǐng)?bào)全媒體記者 王春 通訊員 陳露佳 景贊宇

“叮，您已收到轉(zhuǎn)賬2176元?！苯?，浙江省慈溪市某小區(qū)的159戶業(yè)主陸續(xù)收到了一筆特殊的退款——因物業(yè)公司更換引發(fā)的超額繳納物業(yè)費(fèi)糾紛，在慈溪市多部門聯(lián)動(dòng)調(diào)解下得到圓滿解決，共計(jì)34.6萬(wàn)余元款項(xiàng)全部退回159戶業(yè)主的賬戶。一場(chǎng)可能激化的群體性糾紛，至此塵埃落定。

小區(qū)要換物業(yè)公司

事情始于今年3月的一天。小區(qū)的業(yè)主群因?yàn)橐粋€(gè)消息突然熱鬧起來(lái)——

“要換物業(yè)公司了，那我預(yù)繳的物業(yè)費(fèi)怎么辦？”

“我也交到年底了，難道要交兩次？”

……

該小區(qū)位于慈溪市中心城區(qū)，目前的物業(yè)公司是小區(qū)在交付時(shí)就配置的。這些年不少業(yè)主對(duì)其提供的服務(wù)有所不滿。今年4月與該物業(yè)公司合同將要到期，小區(qū)業(yè)委會(huì)決定啟動(dòng)“比選合適的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)”的工作，討論更換物業(yè)公司的相關(guān)事宜。

經(jīng)過(guò)投票表決，最終同意更換物業(yè)公司的意見(jiàn)占據(jù)了大多數(shù)。業(yè)委會(huì)要求物業(yè)公司在合同到期日退出小區(qū)全部物業(yè)管理崗位，將物業(yè)管理移交給新的物業(yè)團(tuán)隊(duì)。

但新的問(wèn)題接踵而至。

已經(jīng)交的物業(yè)費(fèi)怎么辦

根據(jù)往年慣例，物業(yè)公司會(huì)在每年年初收取全年的物業(yè)費(fèi)。面對(duì)退費(fèi)要求，物業(yè)公司以“還有部分業(yè)主尚未繳費(fèi)”為由拒絕退還。更讓業(yè)委會(huì)擔(dān)憂的是，他們?cè)谡{(diào)查中發(fā)現(xiàn)，該物業(yè)公司的本地分公司賬戶內(nèi)只剩6萬(wàn)余元，企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況不穩(wěn)定。

部分業(yè)主向浙江省慈溪市人民法院提起訴訟，希望借助司法途徑解決問(wèn)題?！拔覀冃^(qū)有500多戶住戶，據(jù)統(tǒng)計(jì)有159戶業(yè)主存在預(yù)繳情況，涉及金額不小?！毙^(qū)業(yè)委會(huì)主任作為業(yè)主代表，向法院說(shuō)明了情況。

眼看老物業(yè)公司即將撤出，法院經(jīng)過(guò)研判認(rèn)為，若不在交接前妥善處理，可能引發(fā)雙重糾紛。一方面，業(yè)主與老物業(yè)公司的退款問(wèn)題可能陷入僵局；另一方面，新物業(yè)公司入駐后，部分業(yè)主可能因“已向原物業(yè)繳費(fèi)”而拒絕重復(fù)支付，導(dǎo)致新物業(yè)公司收費(fèi)困難，影響小區(qū)正常管理。

為此，慈溪市人民法院迅速啟動(dòng)多元解紛機(jī)制，將案件流轉(zhuǎn)至慈溪市社會(huì)治安綜合治理中心協(xié)同處置。就在今年3月，慈溪市人民法院同綜治中心、住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、司法局等部門聯(lián)合成立了物業(yè)領(lǐng)域矛盾糾紛會(huì)商調(diào)解委員會(huì)，專門處理本市群體性物業(yè)糾紛。

一場(chǎng)協(xié)調(diào)會(huì)找到共贏方案

在綜治中心牽頭下，一周后會(huì)商調(diào)解委員會(huì)召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)，法院、住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、社區(qū)、物業(yè)公司代表及業(yè)主代表到場(chǎng)參與。

“我們的要求很簡(jiǎn)單，把超額繳納的物業(yè)費(fèi)退回來(lái)就好?！睍?huì)上，業(yè)委會(huì)主任代表業(yè)主們率先開(kāi)口表達(dá)了訴求。

“年初只有部分業(yè)主交了物業(yè)費(fèi)，可小區(qū)管理維護(hù)哪哪都要錢啊，如今公司賬戶也是捉襟見(jiàn)肘?！蔽飿I(yè)公司負(fù)責(zé)人坦言目前公司經(jīng)營(yíng)困難，無(wú)法一下子退款，希望給予一定的緩沖期。

話音剛落，會(huì)議室內(nèi)的氣氛頓時(shí)有些凝滯。綜治中心的代表捕捉到了現(xiàn)場(chǎng)的緊張情緒，及時(shí)介入道：“我們理解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力，但保障廣大業(yè)主的合法權(quán)益是基本原則，今天大家聚在一起，也是為了討論出一個(gè)合法合規(guī)且能落地的解決方案。”

住房城鄉(xiāng)建設(shè)局的代表隨后發(fā)言，從行業(yè)監(jiān)管角度明確指出：“既然合同到期不再續(xù)，退還多收的預(yù)收費(fèi)用是法定義務(wù)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難不能成為拒絕履行債務(wù)的理由。”

法院的代表引導(dǎo)各方從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，提出折中方案：“既然一次性付清全款有困難，是否可以考慮一個(gè)由第三方監(jiān)管的分期支付方案？或者物業(yè)公司是否有其他可抵償?shù)馁Y產(chǎn)或保證金？”

這個(gè)提議，得到了在場(chǎng)各方的認(rèn)可。經(jīng)過(guò)近2個(gè)小時(shí)的細(xì)化討論，物業(yè)公司與業(yè)主代表確定了最終的調(diào)解方案：由社區(qū)牽頭設(shè)立賬戶，物業(yè)公司同意將履約保證金15萬(wàn)元轉(zhuǎn)入該賬戶，同時(shí)在6個(gè)月內(nèi)催收欠繳的物業(yè)費(fèi)并匯入賬戶，最終由業(yè)委會(huì)將賬戶內(nèi)的款項(xiàng)分發(fā)退給超額支付物業(yè)費(fèi)的業(yè)主。

近日，綜治中心負(fù)責(zé)人向法院反饋，159戶業(yè)主的超額繳納物業(yè)費(fèi)已全部完成退款，新物業(yè)公司也得以在清晰的財(cái)務(wù)背景下順利入駐，小區(qū)管理平穩(wěn)過(guò)渡。業(yè)主滿意，物業(yè)公司滿意。

這一案例的成功化解，不僅保障了業(yè)主權(quán)益，也是慈溪市人民法院融入基層社會(huì)治理、構(gòu)建“一站式”矛盾化解機(jī)制的生動(dòng)實(shí)踐。

針對(duì)物業(yè)糾紛涉及面廣、容易引發(fā)群體事件的特點(diǎn)，慈溪市人民法院通過(guò)主動(dòng)融入社會(huì)治理大格局，協(xié)同綜治中心等各方力量，構(gòu)建物業(yè)糾紛“一站式接收、一攬子調(diào)處、全鏈條解決”多元化解模式，提升行業(yè)糾紛預(yù)防化解法治化水平。該機(jī)制運(yùn)行以來(lái)，已成功化解12起群體性物業(yè)糾紛，惠及業(yè)主超過(guò)500余戶，為構(gòu)建和諧社區(qū)、提升城市治理現(xiàn)代化水平提供更加穩(wěn)固的法治支撐。