一邊是花錢買的房子卻被查封了的業(yè)主,一邊是辛辛苦苦把房子建好卻拿不到工程款的施工方,一邊要房,一邊要錢,矛頭都指向開發(fā)商。

面對這樣一起錯綜復雜的系列案件,陜西省高級人民法院執(zhí)行局執(zhí)行二庭創(chuàng)新工作思路,探索“訴訟調(diào)解+執(zhí)行和解”聯(lián)動模式,解開纏繞在購房者、施工方、開發(fā)商之間的“死扣”,實現(xiàn)案件辦理“最優(yōu)解”,三方當事人都表示感謝。

在西安一城中村改造項目中,開發(fā)商企業(yè)因資金鏈斷裂,項目停工,導致其與施工方產(chǎn)生了工程款糾紛,經(jīng)西安仲裁委員會仲裁裁決后,施工方向西安市中級人民法院申請強制執(zhí)行。西安中院在執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)該城中村改造項目開發(fā)商雖與購房者簽訂了房屋買賣合同,且收取了大量購房者全部購房款或首付款,但有部分樓盤房屋所有權依然歸開發(fā)商所有,于是依法查封了開發(fā)商名下該項目的數(shù)百套房屋。

后在幾次司法拍賣處置中,均以流拍告終,施工方通過司法拍賣實現(xiàn)債權十分困難。另外因房屋的查封,其中12名購房者深感生存權利益受到侵犯,遂向西安中院提起了案外人執(zhí)行異議之訴,請求不得執(zhí)行其購買的案涉房屋并解除查封。在12名購房者訴求得到一審法院支持后,眼看債權更加難以實現(xiàn)的施工方,向陜西高院提起了上訴。

案件受理后,為全面掌握案涉房屋現(xiàn)狀,抓住案件矛盾癥結,陜西高院執(zhí)行局執(zhí)行二庭承辦法官多次前往案涉房屋現(xiàn)場勘察,并走訪各相關職能部門。經(jīng)調(diào)查,案涉房屋樓盤面臨著雙重困境,一方面開發(fā)商因資金鏈斷裂,欠交部分土地出讓金等費用,無法辦理房屋預售許可證來正常銷售房屋,并導致已銷售房屋無法辦理銀行按揭,難以收回已售房屋尾款;另一方面因涉及工程款糾紛引起的執(zhí)行案件導致大量房屋被多個法院查封。一邊是12名購房者執(zhí)行異議之訴的合法權益,一邊是施工方難以實現(xiàn)的債權利益,所有“癥結”都指向了難以為繼的開發(fā)商企業(yè)。

“絕不能讓勝訴權益成為無法兌現(xiàn)的‘白條’,必須要解開纏繞在三方當事人之間的‘死扣’?！背修k法官魏西霞說道。

于是,基于執(zhí)行異議之訴是執(zhí)行實施案件的衍生案件這一特點,陜西高院執(zhí)行局執(zhí)行二庭決定將執(zhí)行異議之訴案件和執(zhí)行案件通盤考量,并與西安中院執(zhí)行合議庭達成共識,充分發(fā)揮上下級法院之間工作溝通、協(xié)調(diào)機制,探索出“訴訟調(diào)解+執(zhí)行和解”聯(lián)動模式。從購房者的生存權利益,施工方的債權利益,以及開發(fā)商能否盤活資金入手,成功促成了購房者、施工方、開發(fā)商三方的調(diào)解協(xié)議。

協(xié)商由購房者撤回執(zhí)行異議之訴的一審起訴,然后由購房者依據(jù)目前城改房的標準價向開發(fā)商補足一定房款差價,此款項列為執(zhí)行款項,以此實現(xiàn)施工方的債權利益。再由開發(fā)商即被執(zhí)行人向西安中院申請啟動自行變賣程序,將案涉房屋以協(xié)商價變賣給原購房者形成執(zhí)行和解,并申請西安中院出具變賣裁定文書。最終使購房者獲得實實在在的房屋權益,使施工方的工程款債權得以實現(xiàn)。

12件案外人執(zhí)行異議之訴的圓滿解決,解開了套在購房者、施工方、開發(fā)商之間的“死結”,既維護了購房者的生存權利益,又保障了施工方的工程款債權得以實現(xiàn),也為開發(fā)商企業(yè)盤活資金,并為其他同類案件的處理探索出一條快速解決案外人異議之訴、一并解決執(zhí)行實施案件的新路子,實現(xiàn)了法律效果和社會效果的有機統(tǒng)一。

張婭 張雅芝