售房人出賣安置房后利用未過戶間隙，將房屋私自抵押給銀行，致購房人無法正常辦理過戶登記。購房人提起訴訟后，售房人反訴要求補齊房屋面積差價款。近日，安徽省合肥市中級人民法院對這起房屋買賣合同案作出二審判決，維持合肥市包河區(qū)人民法院的一審判決，由售房人、某銀行注銷案涉房屋上設(shè)定的抵押權(quán)登記，售房人在抵押登記注銷后，協(xié)助購房人辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，同時向購房人支付違約金5萬元；駁回售房人的全部反訴請求。

2014年2月4日，周某實地查看盛某的一套拆遷安置房屋后，雙方訂立房屋買賣協(xié)議，約定：盛某將安置房轉(zhuǎn)讓給周某，房屋面積為90㎡，房屋總售價48萬元，一次性付款。簽約當日，周某支付全部購房款，盛某將案涉房屋交付周某。

2021年8月12日，該套安置房符合初始登記條件，盛某卻將產(chǎn)權(quán)登記在自己名下不告知周某，也一直未通知周某辦理過戶登記。2023年7月，盛某與某銀行簽訂《個人循環(huán)授信額度合同》，授信額度40萬元，同時將該房屋抵押登記在銀行名下。

2024年2月，周某得知同小區(qū)住戶早已辦完產(chǎn)權(quán)證，遂聯(lián)系盛某讓其配合辦理過戶手續(xù)。此時，盛某卻提出房屋的面積超過90㎡，要求周某按市場價補齊差價后再談辦證的事。

周某將盛某及某銀行訴至包河區(qū)法院，請求判令盛某、某銀行解除房屋的最高額抵押權(quán)，辦理抵押登記注銷手續(xù)，并協(xié)助將房屋產(chǎn)權(quán)變更至周某名下；同時請求判令盛某支付違約金10萬元。

盛某收到訴訟材料后，立即向法院提起了反訴，認為自己轉(zhuǎn)讓的房屋是90㎡，但現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)登記后顯示房屋建筑面積為104㎡，應(yīng)由周某補齊差價款，請求判令由周某再支付購房款11萬余元及資金占用利息，并承擔(dān)違約金5萬元。

法庭審理后認為，訂立合同時，房屋基本情況業(yè)已固定，雙方是在對現(xiàn)售房屋實地勘察后約定按套計價為48萬元，一次性付款，符合現(xiàn)房交易的慣常做法。雙方并未約定計價方式為按照面積大小計價，亦未約定按照房屋登記的建筑面積進行計價或補差價，且盛某亦未提供證據(jù)證明其因房屋登記的建筑面積超過90㎡，而向拆遷安置部門支付了面積差價。盛某現(xiàn)在卻以房屋登記面積與交易時約定的安置面積不符要求補償差價，沒有事實和法律依據(jù)。某銀行作為長期從事借貸等金融活動的企業(yè)，僅僅審查了房屋所有權(quán)屬的登記情況，卻未進入抵押房屋現(xiàn)場查看，以核實房屋的實際居住狀況，對今后抵押權(quán)實現(xiàn)的可行性也未作合理的分析判斷就貿(mào)然辦理抵押貸款，存在重大過失，抵押合同不能對抗已經(jīng)依據(jù)協(xié)議約定付清全部房款且合法占有、實際使用房屋的買受人周某，對已辦理登記的抵押權(quán)不予法律保護。銀行應(yīng)當協(xié)助盛某注銷抵押登記，并將涉案房屋登記至真實權(quán)利人周某名下。盛某作為售房人在明知已經(jīng)和周某簽訂房屋買賣協(xié)議的情況下，非但不按約定履行合同義務(wù)，配合辦理過戶手續(xù)，還將案涉房屋辦理抵押，明顯有違誠實信用原則，應(yīng)當承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

一審法院判決由盛某、某銀行注銷案涉房屋上設(shè)定的抵押權(quán)登記，盛某在抵押登記注銷后，協(xié)助周某辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，同時向周某支付違約金5萬元。對于盛某的反訴請求，法院予以全部駁回。

盛某、某銀行不服一審判決，提起上訴。合肥中院審理后，駁回上訴，維持原判。（周瑞平 李玥玥）