房產(chǎn)是重要的生活資料，許多父母為了子女，不惜傾注畢生大半心血，為子女購(gòu)置房產(chǎn)；也有許多人士，通過自己的努力或者其他安排在締結(jié)婚姻關(guān)系前取得房產(chǎn)。

部分人士，在婚前為了保障婚姻關(guān)系順利締結(jié)，或在婚后為了鞏固婚姻關(guān)系或挽回婚姻關(guān)系，會(huì)主動(dòng)或被動(dòng)地選擇承諾將個(gè)人婚前房產(chǎn)贈(zèng)予給配偶，或者寫下承諾書、或者留下錄音錄像等。但是，獲得承諾的配偶一定能夠取得房產(chǎn)嗎？答案是，不一定。

一、關(guān)于房產(chǎn)贈(zèng)與的相關(guān)法律規(guī)定

《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)民法典＞婚姻家庭編的解釋（一）》第三十二條規(guī)定，婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈(zèng)與另一方或者共有，贈(zèng)與方在贈(zèng)與房產(chǎn)變更登記之前撤銷贈(zèng)與，另一方請(qǐng)求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照民法典第六百五十八條的規(guī)定處理。

民法典第六百五十八條規(guī)定，贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同或者依法不得撤銷的具有救災(zāi)、扶貧、助殘等公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同，不適用前款規(guī)定。

根據(jù)上述規(guī)定，贈(zèng)與房產(chǎn)一方，除已交付轉(zhuǎn)移房產(chǎn)或贈(zèng)與合同經(jīng)過公證外，贈(zèng)與房產(chǎn)一方仍然有權(quán)撤回贈(zèng)與。在筆者經(jīng)辦的一起離婚案件中，當(dāng)事人給配偶出具了5份保證書或承諾書等形式的單方承諾文件，均表示將房產(chǎn)贈(zèng)與對(duì)方，但因沒有辦理房產(chǎn)過戶，我們依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，順利幫助當(dāng)事人撤回了贈(zèng)與，為其保住了婚前個(gè)人房產(chǎn)。

二、保證房產(chǎn)贈(zèng)與切實(shí)履行的措施之一：辦理房產(chǎn)加名或過戶

欠缺法律意識(shí)的受贈(zèng)人可能認(rèn)為，我已經(jīng)是贈(zèng)與人的配偶，房子我已入住，房子就是已經(jīng)交付給我了，贈(zèng)與已經(jīng)完成，怎么能夠撤回呢？事實(shí)卻是，房產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，其交付是以變更登記為準(zhǔn)，未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)變更登記的，不視為完成交付。相關(guān)的法律規(guī)定為民法典第二百零九條，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

所以，如需切實(shí)保障贈(zèng)與順利完成，辦理房產(chǎn)加名或者過戶是最為保險(xiǎn)、有效的措施。如果是約定贈(zèng)與的份額，可以將贈(zèng)與人單獨(dú)所有房產(chǎn)，變更為贈(zèng)與人和受贈(zèng)人按份享有房產(chǎn)，并明確各自享有的財(cái)產(chǎn)份額。如果是約定夫妻共同共有房產(chǎn)，即不具體明確各自享有的份額，可以變更為贈(zèng)與人與受贈(zèng)人共同共有房產(chǎn)，或者受贈(zèng)人單獨(dú)所有房產(chǎn)，后者在司法實(shí)踐中通常仍視為夫妻共同共有，不因登記在受贈(zèng)人一人名下而歸受贈(zèng)人個(gè)人所有。但為了避免法律、政策變化，或者司法裁判規(guī)則改變、法院適用法律的差異導(dǎo)致認(rèn)定房產(chǎn)歸登記一方所有，應(yīng)盡量避免將房產(chǎn)登記為受贈(zèng)人個(gè)人所有。

另外， 夫妻辦理房產(chǎn)加名或過戶，成本相對(duì)較低，無需交納契稅等費(fèi)用，是履行贈(zèng)與合同最為低本高效的措施。

三、保證房產(chǎn)贈(zèng)與切實(shí)履行的措施之二：辦理贈(zèng)與合同公證

民法典生效前，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（已失效）第一百九十一條規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。

當(dāng)下不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)仍是依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的規(guī)定辦理，即如果房產(chǎn)存在按揭貸款抵押或者其他抵押，仍然需要抵押權(quán)人配合辦理過戶，如果抵押權(quán)人不配合，無法辦理房產(chǎn)變更登記，除非提前償還全部貸款并解除抵押。

在此情況下，如果抵押權(quán)人（通常是銀行）不同意協(xié)助辦理，或者受贈(zèng)人無能力償還全部貸款或者不愿提前償還貸款，則無法辦理房產(chǎn)變更登記，即無法完成法律意義上的贈(zèng)與房產(chǎn)的交付，此時(shí)，贈(zèng)與人有權(quán)撤回贈(zèng)與。為防止此類情形發(fā)生，受贈(zèng)人可以要求贈(zèng)與人與自己一同辦理贈(zèng)與合同公證手續(xù)。

就目前政策來看，辦理贈(zèng)與合同公證的成本可控，是無法辦理房產(chǎn)變更登記時(shí)的有效替代措施之一。

綜上，贈(zèng)與合同有撤回的可能，受贈(zèng)人應(yīng)意識(shí)到相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，并采取有效措施。

最后，筆者提示，對(duì)于不能履行的承諾或者可能反悔的承諾，不要輕易做出，這樣只會(huì)增加受贈(zèng)人的期待心理，一旦期待不能得到滿足，極有可能導(dǎo)致感情的破裂。從法律角度講，夫妻任何一方都沒有法定義務(wù)將個(gè)人財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與給配偶，配偶也不應(yīng)視之為理所應(yīng)當(dāng)。

作者：王斌 北京家理律師事務(wù)所律師