本刊記者 白楚玄

近日，一則“女子買69平方米房屋，公攤面積竟有37平方米”的消息，讓公攤面積再一次成為輿論的焦點(diǎn)。近年來，“史上最強(qiáng)公攤小區(qū)”之類的新聞不斷。

民眾對(duì)取消公攤面積的討論從未間斷過，觀點(diǎn)各異。有觀點(diǎn)認(rèn)為，公攤不合理，強(qiáng)烈呼吁取消公攤;也有觀點(diǎn)認(rèn)為，無論按哪種賣法，公攤面積也是要花錢買的，不會(huì)白送，當(dāng)務(wù)之急是要規(guī)范公攤面積管理。

公眾對(duì)公攤面積過大多有詬病

“我以為花錢買的小家，足夠裝下我的夢想?！?/p>

“收房一看，只能裝一半?！?/p>

近日，陜西西安的姬女士稱，其購買的一套69平方米的商業(yè)公寓，公攤面積達(dá)37平方米，公攤面積的比例超過了50%，“公攤面積大到懷疑人生”。

該事件一經(jīng)報(bào)道再次引發(fā)公眾關(guān)于公攤面積的討論。有網(wǎng)友表示“開發(fā)商用心良苦啊，公寓太小，來客了家里坐不下可以坐樓道里”“它明明可以直接搶錢，卻偏偏施舍給你32平”……

惹得很多購房者“一肚子怨氣”的公攤面積，是指分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡稱，其與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。

記者查閱了解到，1995年9月公布的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則(試行)》規(guī)定，商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。2001年4月公布的《商品房銷售管理辦法》進(jìn)一步明確，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。

“在司法實(shí)踐中通常認(rèn)為是公攤的公用建筑面積包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積?！北本┎粍?dòng)產(chǎn)法學(xué)會(huì)會(huì)員、北京市盈科律師事務(wù)所高級(jí)合伙人張仁藏告訴記者。

“先是以棟為單位，計(jì)算整棟建筑物的總公攤面積，再以各戶的套內(nèi)建筑面積為比例分?jǐn)偨o各戶承擔(dān)?！庇兄S富測繪經(jīng)驗(yàn)的房產(chǎn)測繪員趙天明在此前接受媒體采訪時(shí)，介紹了計(jì)算公攤面積的過程。

然而，在購房過程中，購房者卻時(shí)常被“公攤”“公攤系數(shù)”“公攤率”等術(shù)語繞暈。

早在2010年，山東高密一預(yù)售樓盤因“公攤系數(shù)”達(dá)52%，被稱為“史上最強(qiáng)公攤”小區(qū);2018年，湖北武漢的蔣先生購買了一套“商住用房”，但交了錢拿到合同后卻發(fā)現(xiàn)是“商業(yè)辦公房”，且公攤超過40%，而開發(fā)商承諾的共享休閑區(qū)域至今還是毛坯;2022年，山東青島一小區(qū)業(yè)主購房后發(fā)現(xiàn)公攤面積占比高達(dá)46%……收房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋面積被公攤分走，讓很多購房人產(chǎn)生“吃大虧”“被套路”的感覺。

不少網(wǎng)友表示“支持取消公攤面積”“辛辛苦苦掙的錢被公攤分走了，吃大虧了”“使用價(jià)值沒那么高，憑什么要跟收取等同于實(shí)際居住面積一樣的單位價(jià)格”;但也有購房者和業(yè)內(nèi)人士表示，取消公攤面積后，開發(fā)商勢必提高套內(nèi)單價(jià)，房子的總價(jià)很可能相差無幾。

就此，有網(wǎng)友打了一個(gè)形象的比喻：榴蓮是帶殼賣，還是去殼賣?

公攤上限尚無法律規(guī)范

在近日姬女士為超過50%的公攤面積要一個(gè)解釋時(shí)，銷售人員表示，公攤沒有問題，符合國家規(guī)定。而當(dāng)?shù)刈〗ň忠脖硎?，目前公攤面積的占比沒有明文規(guī)定。

此前，也有開發(fā)商在回應(yīng)公攤面積糾紛時(shí)表示，“法律對(duì)公攤上限沒有規(guī)定”。

張仁藏表示，我國法律對(duì)于公攤面積的計(jì)算方式，均無直接明確的規(guī)定。關(guān)于公攤面積的規(guī)定，目前主要見于地方性法規(guī)、部門規(guī)章、規(guī)范性文件之中。

他結(jié)合司法實(shí)踐中經(jīng)驗(yàn)進(jìn)一步指出，由于我國目前缺乏對(duì)于公攤面積的明確規(guī)定，也并不存在對(duì)于公攤面積占比的限制，因此容易產(chǎn)生糾紛。法官一般會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記證書、商品房買賣合同中所載的公攤面積以及房屋所在地房管局提供的開發(fā)商報(bào)建時(shí)提供的公攤面積數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)，從而判斷出房屋的公攤面積計(jì)算是否有誤。實(shí)踐中，購房人以公攤面積約定不明或公攤面積過大為由要求解除合同的，通常情況下法院不予支持。

“公攤哪些面積，公攤多少面積都是一團(tuán)迷霧，只能由開發(fā)商‘信口開河’，而百姓卻為它承擔(dān)了高額費(fèi)用?！?022年全國兩會(huì)期間，全國政協(xié)委員洪洋表示，在商品房銷售中附加公攤面積是全國普遍現(xiàn)象。最可怕的是公攤面積缺乏法律依據(jù)和制度約束。

他在履職過程中發(fā)現(xiàn)公攤面積存在一些弊端，包括沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)在業(yè)主或第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下測量清楚每戶的公攤面積，也沒有業(yè)主測量清楚自家房子的公攤面積，而業(yè)主卻為公攤面積承擔(dān)了高額費(fèi)用;公攤面積劃分沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，只能由開發(fā)商說了算;住宅物業(yè)費(fèi)按建筑面積收費(fèi)不合理等。

面對(duì)這些問題，廣州、重慶等地進(jìn)行以套內(nèi)使用面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)、共有建筑面積不再分?jǐn)偟綉舻忍剿鳌Ｏ愀蹌t是頒布了住宅物業(yè)新規(guī)，徹底取消公攤面積。

在立法層面，2019年2月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》首次征求意見時(shí)，有“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的表述，但《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》再次向社會(huì)公開征求意見時(shí)，該表述已不見。

2023年3月1日，住建部發(fā)布《民用建筑通用規(guī)范》正式實(shí)施，其中規(guī)定“建筑面積應(yīng)按建筑每個(gè)自然層樓(地)面處外圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積計(jì)算”。該規(guī)定在發(fā)布后引起輿論熱議，被外界一度解讀成“公攤面積增加了”。但隨后住建部表示，此種說法是誤讀。

完善制度保護(hù)購房者知情權(quán)

“取消公攤面積”的呼聲，在近年全國兩會(huì)期間也被屢次提及。

早在2011年，全國人大代表林燚就曾建議取消“公攤面積”;2016年全國人大代表柳樹林等10名代表建議，全國都應(yīng)該根據(jù)“套內(nèi)建筑面積”買房、售房;全國政協(xié)委員、安徽省律師協(xié)會(huì)副會(huì)長周世虹在2019、2021兩年呼吁以套內(nèi)建筑面積作為商品房銷售計(jì)價(jià)依據(jù);2022年，洪洋也提出建議取消商品房“公攤面積”，將實(shí)際的公攤面積成本核算到實(shí)用面積之中。

張仁藏表示，取消公攤面積具備可行性。新加坡、日本以及我國香港地區(qū)取消公攤面積的案例和經(jīng)驗(yàn)表明，減少或取消公攤面積可以有助于提高市場效率、保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益和促進(jìn)樓市健康發(fā)展。取消公攤面積制度使購房者能夠更靈活地選擇適合自己需求的房屋，不再被固定面積限制，還有助于消除市場的不合理競爭和房價(jià)虛高的現(xiàn)象。開發(fā)商將更注重房屋品質(zhì)和功能，提高產(chǎn)品競爭力，促進(jìn)市場向高質(zhì)量住房供給的轉(zhuǎn)變。

但是，在不少業(yè)內(nèi)人士看來，取消“公攤面積”不會(huì)一蹴而就，甚至?xí)绊懙劫彿空叩臋?quán)利。

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波告訴記者，建筑物的公用部分本身是客觀存在的，如果不公攤給業(yè)主由業(yè)主共有，只能由開發(fā)商持有，購房者可能并不愿意將公用部分繼續(xù)留在開發(fā)商手里。但是，把公攤面積算入總計(jì)價(jià)面積，確實(shí)會(huì)給購房者帶來困惑。

“公攤所引發(fā)的問題，無法簡單地通過取消公攤解決，關(guān)鍵是要在銷售流程中做到公攤面積透明公開，充分保證購房者知情權(quán)，要做好公攤面積的標(biāo)準(zhǔn)和明細(xì)的信息披露?！睒墙úńㄗh，在房屋售賣的前期宣傳推廣和正式銷售中，明確向購房人公開房屋面積預(yù)測報(bào)告(期房)或?qū)崪y報(bào)告(現(xiàn)房)的相關(guān)面積數(shù)據(jù)。這種告知和信息披露的方式與內(nèi)容都應(yīng)是對(duì)購房者有意義、能明白的，披露到套的，將公攤明細(xì)“曬在太陽下”。

張仁藏建議，在短期“公攤部分”必然存在的情況下，首先要完善數(shù)據(jù)資料公示機(jī)制，要求開發(fā)商向購房者披露公攤面積的計(jì)算方式，保護(hù)購房者的知情權(quán)。有關(guān)部門應(yīng)進(jìn)一步完善公攤面積制度，規(guī)定公攤面積的最大比例、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、測量方式等，避免因分?jǐn)偯娣e問題產(chǎn)生購房爭議。

他進(jìn)一步指出，對(duì)于開發(fā)商隨意擴(kuò)大公攤面積，超過合理誤差的行為，可以考慮適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中的懲罰性賠償責(zé)任，要求其給予購房人公攤面積費(fèi)用三倍賠償，從而提高違規(guī)成本，遏制“亂公攤”現(xiàn)象。